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钟 涛 律师
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夫妻双方婚前购买房屋如何分割

时间:2014-5-4来源:上海离婚律师 作者: 离婚律师点击:

 夫妻双方婚前购买房屋如何分割

 

【】我国《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《婚姻法》第十七条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。能否根据这两条直接以房产登记的时间来确定是否属于夫妻共同财产,我们认为,房产登记的时间是认定夫妻共同财产的重要标准,但不是绝对的标准。在此问题中,物权取得的时点和夫妻关系存续期间的“所得”的认定应为确定房屋产权归属的重点所在。探讨这个问题必须提及我国民事法律体系中的物权取得模式,我国《民法通则》第七十二条规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或当事人另有约定的除外”。可见我国不是单纯的债权意思模式。我国《物权法》第十五条规定:  “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定【】不财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除夕L。综上所言,只要明确了夫妻财产制度的基础,对夫妻共同财产的认定就有了原则性的把握。我们在把握房屋是否为夫妻共同财产时应当兼顾《物权法》和《婚姻法》,一是确定房屋登记时间作为物权取得的时点,二是判断此房屋产权的取得是否系夫妻共同劳动所得。因此可以得出发下结论:第一,对于婚前出资购买、婚后办理登记的房屋,虽然物权取得是在婚后,但仅仅系一方婚前财产的转化,  由于此房屋产权的取得未凝结夫妻共同的努力,不因婚姻关系的缔结而转化为夫妻共同财产,  因此不宜认定为夫妻共同财产。第二,婚前一方支付首付款购买房屋并办理登记,婚后共同还贷的房屋,  因为物权的取得在婚前C经完成,  因此婚后虽然共同还贷,也不宜认定为夫妻共同财产。第三,对于婚前一方交付部分款项,婚后用夫妻共同财产还贷并取得房产证,  因物权取得时间系婚后,且凝聚双方共同的出资、努力,有观点认为应当认定为夫妻共同财产。

【】然而,在《婚姻法解释(三)》中,最高人民法院对此问题作出了解释,其第十条规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银#贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时Ⅵ不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共目&贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据《婚姻法》第三十九女第一款规定的原则,  由产权登记一方对另一方进行补偿。细心的人可以发观,《婚姻法解释(三)》没有严格地根据上文提及的我国《物权法》  中‘‘登记要件主义”的精神来判定所有权取得时间的原则,而是将夫妻一方婚前签订不动卢买卖合同的时间作为判断产权归属的依据:

【】(1)夫妻一方以其本人名义婚前签订不动产买卖合同的。月要是婚前签订房屋买卖合同的,无论房屋产权证是婚前还是婚后颁发的,都可能视为个人财产而非夫妻共同财产,这一点是对婚前已经取得的财产作出了扩大范畴的解释,打破了原来以房屋产权证颁发时的状态确定权利人的原有模式,另外,合同上的买房人必须为夫妻一方,夫妻婚前用财产公证的方式共同列为产权人的,就不能认为是一方的财产了。

 

【】另外,需要注意的是,这里所称的不动产买卖合同,是指房屋买卖合同,房§买卖合同包括“商品房买卖合同”、,‘商品房预售合同”、  ‘‘二手房买卖合同”、“以租代售购房协议”等。在市场上,各种名目繁多的房屋买卖合同大量存在,而各种名目繁多的购房方式也大量存在,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,房屋可能是现房、期房(未盖好的房屋)、二手房、商业用房等。商品房是开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。如何准确定义商品房买卖合同,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定,本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。而第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条·规定:  “商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)  当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)  交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;  (十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;  (十三)双方约定的其他事项。”商品房买卖合同是有严格限定的,必须具备某些商品房买卖合同必备的条款,这就与预约、定金合同、买房意向书区分开来,  《商品房销售管理办法》第十六条规定的条款是指示性的,不等于商品房买卖合同必须具备所有条款才能称之为商品房买卖合同,但是在合同中,交易总金额、价款支付方式、交易的具体标的的基本情况(坐落、房屋的属性、房屋的面积)、当事人名称或者姓名都是必备的条款,主要条款的缺少就不能称之为商品房买卖合同了。这十决定了商品房买卖合同不同于定金合同,但是名为“定金合同”的合同也可兰三为合同主要条款的齐备转化为正式的商品房买卖合同,与商品房买卖合同发三:等的法律效力,  因此,鉴别是否为正式的商品房买卖合同应当看合同的六三.  ‘不应过分关注合同的抬头。商品房买卖合同也不同于商品房交易过程中::’;三合同”,  网签合同往往是购买房屋的必经程序,  而网签合同非常的正式三:÷*;备,但是如果在网签之前已经签订了条款完备的商品房买卖合同,就三签订该合同的时间为准。《婚姻法解释(三)》规定的婚前签订不于‘:::  的,是指婚前签订了内容完备的买卖合同的,  内容不完备的合同或者典型的定金合同、意向书均不符合条件。另外,商品房买卖合同是要式合同,必须采用书面合同的方式,不能用口头合同的方式。

【】(2)夫妻一方婚前以个人财产支付首付款。言下之意,如果婚前支付首付款的行为被证明是夫妻双方共同出资,或者夫妻双方父母出资,或者夫妻未登记前已经同居的以同居期间的共同财产出资的,就不能认为是以个人财产支付首付款,进而不能认为房产是归一方所有的财产。【】(3)夫妻一方婚前在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷。夫妻一方在银行贷款,是指在银行申请贷款、签订借款合同、抵押合同并且接受银行以发放贷款方式代为支付完成付款义务的主体都是夫妻一方,而不能是夫妻二人; 

  【】 (4)不动产登记于首付款支付方名下的。如果婚前一方签订房屋买卖合同,婚后产权证登记在双方名下的。(这种情况一般不可能出现,因为根据我国房地产买卖的交易习惯,不动产登记的登记人与签订买卖合同支付购房首付款的购房人必须是一致的,当然夫妻双方也可能用公证共有的方式完成在两人名下的登记。)只要符合以上四点条件,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。《婚姻法解释(三)》关于夫妻按揭贷款购房的不同于传统的规定,一出炉就引起了巨大的争议和网民们及社会各界的极大关注,有网友从人性情感的角度,表达了对这一司法解释的不赞同。一位网友说,  “此次出台的法规性质明显是偏向于个人财产保护,是典型的谁投资谁受益的理念,而不是从家庭感情角度去考虑的。女性不但要赚钱,还要生育、养育,很大程度上对于家的付出无法用资本去衡量,除非出台‘女性养育,家产分一半’  的法律规定,否则如果男方出轨离婚,女方就很难有保障。”。①新的司法解释对婚姻中的弱势群体如家庭主妇,可能会产生不公。  

 【】 类似这样的对于《婚姻法解释(三)》的评论,有失之草率之嫌。最高人民法院并非未考虑非产权人一方的利益,其第十条第二款规定,依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,  尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则,  由产权登记一方对另一平均分割,而无视了房屋增值这部分巨大的利益的存在了,对于未取得产权的另一方甲来说,这样的结果是显失公平的,因此无论是在《婚姻法解释(三)》出台之前还是出台之后,司法实践中都没有简单地分割偿还贷款的那部分夫妻共同财产了事,而忽视增值部分的存在。但是,关于增值部分的处理我们将在后面的案例中予以详述。

   【】 返还原值的那部分夫妻共同财产的法理何在?在原值部分,既然甲不能从物权法角度取得共有权,那么,其债务承担的10万多元贷款偿还的救济途径是什么?根据《民法通则》第九十二条的规定,没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。其中,没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,是该条的构成要件,认定不当得利利益之后的法律效果是返还已经受领的利益。婚姻以共同生活为目的,夫妻之间必然有一定的财产关系和共同利益,从甲的内心而言,是同意以共同财产支付乙的个人债务,当然很多当事人并不能明确地意识到这一点,有债就还是中国人的传统观念,但是不高的法律素养使得大多数当事人无法明确地意识到债务承担的法律后果,而且以中国传统的和谐家庭观而言,任何人在婚姻关系存续期间都不可能把财产问题说得那么的清楚。

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