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被执行人只有一套房屋的情况下,真的不能被强制执行吗?

时间:2014-10-21来源:上海离婚律师 作者: 离婚律师点击:

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被执行人只有一套可居住房屋

 

被执行人只有一套房屋的情况下,真的不能被强制执行吗?

 

 

 

最高院的规定出台时,多数人都认为“唯一一套住房不得执行”, 但是这种“唯一一套住房不得执行”的说法,根本是对最高院规定的错误理解。该规定中没有出现一次“唯一一套住房不得执行”的字眼,只出现“生活所必需的居住房屋……不得拍卖、变卖或者抵押”的规定。

法律未明确规定被执行人“生活所必需居住房屋”的具体标准,由此给司法实践带来了一定的混乱。为破解这一执行难的问题,笔者建议各高级人民法院应当根据最高人民法院《查封、扣押、冻结财产规定》第七条,明确对“被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋”的标准。建议按照最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下简称《抵押规定》)第四条规定临时住房的标准,判断被执行人的居住房屋是否超过必需。具体可以参照当地建设部门公布的上年度人均最低住房标准建筑面积以及《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定人均廉租住房面积标准确定。

唯一一套住房不得执行”纯属误区。执行中可以使用置换或租赁,两种执行方法

【法条链接】

《物权法》 第一百七十三条  担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照约定。

《物权法》 第一百九十五条  债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产

抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。

《民事诉讼法》第一百九十七条  人民法院受理申请后,经审查,符合法律规定的,裁定拍卖、变卖担保财产,当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行;不符合法律规定的,裁定驳回申请,当事人可以向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第六条  对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。

最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定
  20051221日起施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》 

      第一条  对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债。 

      第二条  人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变卖或者抵债后,应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内,被执行人应当主动腾空房屋,人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。 

      第三条  上述宽限期届满后,被执行人仍未迁出的,人民法院可以作出强制迁出裁定,并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。强制迁出时,被执行人无法自行解决居住问题的,经人民法院审查属实,可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。 

      第四条  申请执行人提供的临时住房,其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房,面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。 

      第五条  申请执行人提供的临时住房,应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定;协商不成的,由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定,当地无同类房屋租金标准可以参照的,参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。 

      已经产生的租金,可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。 

      第七条  本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的,以本规定为准。

 

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